Aproximadamente 36 millones de personas padecen de algún impedimento en los Estados Unidos. La discriminación en la vivienda hacia las personas con impedimentos es ilegal bajo la Ley de Enmiendas para una Vivienda Justa (FHAA, en inglés) de 1988, la Ley de Estadounidenses con Impedimentos (ADA, en inglés) y la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973 (Sección 504). Los reclamos por vivienda justa bajo la categoría de personas con impedimentos han sido los más frecuentes entre los casos sometidos por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU (HUD, en inglés). En 2010, HUD reportó unos 10,155 reclamos por discriminación en materia de vivienda. Entre los cuales, el 48% fueron relacionados a personas con impedimentos, reflejando un aumento del 4% al compararlo con el año pasado.

Definición de "persona con impedimento" bajo la FHAA, ADA y la Sección 504:

La FHAA, la Ley ADA y la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación definen lo que es una persona con un impedimento como alguien:

  • Con un impedimento físico o mental que limita sustancialmente una o más de las actividades principales de la vida;
  • Que se considere que tenga dicho impedimento; o
  • Que tenga un historial de haber padecido dicho impedimento.

Derechos bajo la FHAA de 1988:

La FHAA prohíbe la discriminación en la asignación de viviendas (ya sea alquilando o comprando una unidad residencial) o en las transacciones relacionadas con la vivienda en base a raza, color, religión, sexo, nacionalidad de origen, condición familiar o por ser una persona con impedimentos.


La FHAA también prohíbe la discriminación en contra de alguien en base a su asociación a una persona con un impedimento. Por ejemplo, a un padre no se le debe negar una vivienda porque tenga un hijo con algún impedimento.

Los tipos de vivienda que están cubiertos y los que no están cubiertos bajo la FHAA:

La FHAA cubre casas, apartamentos, unidades múltiples y casas urbanas que estén disponibles para alquilar o comprar. Hay algunas excepciones a la cobertura de la FHAA. Por ejemplo, el dueño de un pequeño edificio de alquiler (con cuatro unidades o menos), que vive en el mismo edificio, no tiene que seguir los requisitos de FHAA --siempre y cuando su anuncio para alquilar la unidad no sea discriminatorio por naturaleza.

+ - Acciones que son ilegales bajo la FHAA de 1988:

  • Anunciar la venta o alquiler de una vivienda en una manera discriminatoria. Por ejemplo, es ilegal poner un anuncio que diga, "Las personas en sillas de ruedas no están bienvenidas en esta propiedad."
  • Rehusarse a venderle o alquilarle a alguien debido a su impedimento.
  • Rehusarse a procesar la solicitud de un comprador o inquilino potencial debido a que tiene un impedimento.
  • Investigar si el solicitante o individuo que piensa residir en una vivienda tiene algún impedimento o indagar sobre la naturaleza o seriedad de un impedimento.
  • Discriminar en los términos, condiciones o derechos de la venta o alquiler de una vivienda en contra de personas con impedimentos o en la entrega de servicios o instalaciones en conexión con dicha vivienda.
  • Negarle al individuo la oportunidad de hacer modificaciones razonables a la propiedad, y por costo propio, cuando las modificaciones solicitadas son necesarias para que la persona con impedimento pueda disfrutar plenamente de la vivienda.
  • Rehusarse a hacer ajustes razonables a las reglas, políticas, prácticas o servicios, cuando los ajustes/acomodos solicitados sean necesarios para la igualdad de oportunidad de uso y disfrute de la unidad residencial, incluyendo las áreas públicas y comunales. Por ejemplo, no permitir a un animal de servicio en las áreas comunales, que tiene que acompañar a un inquilino que usa una silla de ruedas. Este animal de servicio asiste al inquilino presionando los operadores de las puertas o recogiendo objetos del piso.

+ - Ejemplos de Conductas Discriminatorias:

  • Atrasar las reparaciones o el mantenimiento debido a un impedimento conocido, ya sea evidente o no evidente.
  • Cobrarle un depósito más alto a una persona con impedimento.
  • Tener reglas más estrictas para las personas con impedimentos que las que se aplican a las personas sin impedimentos.
  • Decirle a una persona con un impedimento conocido, ya sea evidente o no evidente, que no hay unidades disponibles cuando de hecho las hay.

+ - El Proceso para Solicitar una Modificación Razonable a la Unidad (o Facilidades)

Hay algunos pasos específicos que los inquilinos con impedimentos deben tomar si sus viviendas son alquiladas y requieren que se les haga alguna modificación física (sigue el mismo proceso para pedir un acomodo razonable en cuanto a las reglas, etc.):

  • Solicitar la modificación o ajuste al proveedor de la vivienda. La solicitud puede ser por escrito o verbal siempre y cuando que el inquilino le esté dando aviso al proveedor de la vivienda de que la modificación o acomodo es requerido. Sin embargo, es una buena idea hacer la solicitud por escrito y guardar una copia para propósitos de documentación.
  • Involucrarse en el proceso interactivo para explicarle la solicitud al proveedor de la vivienda.
  • Proveer documentación sobre el impedimento, de ser requerido. En el caso de impedimentos que no son evidentes, el proveedor de la vivienda puede requerir esta información para poder:
    • verificar que el inquilino cumple con la definición de impedimento de la FHAA
    • verificar que la documentación sometida viene de algún profesional que lo está atendiendo, de un grupo de apoyo, de una agencia no médica de servicios o de algún tercero de confianza que sepa del impedimento que padece el inquilino.
      • La documentación debe describir el acomodo o la modificación requerida, y demostrar la relación que existe entre el impedimento y la necesidad que tiene para dicho acomodo o modificación.
      • En caso de una modificación física: El proveedor de la vivienda puede exigir que el contratista que vaya a implementar la modificación razonable sea capaz de completar el trabajo de manera profesional y que haya obtenido todos los permisos de construcción que sean requeridos.
  • Esperar la aprobación formal del proveedor de la vivienda antes de empezar a hacer alguna modificación razonable a la vivienda - Si el inquilino cumple con la definición de la FHAA para una "persona con impedimento," muestra la relación que existe entre el impedimento y la necesidad de la modificación solicitada y existe la certeza de que el trabajo se hará de manera profesional (que incluirá la obtención de los permisos relevantes), el proveedor de la vivienda no puede rehusar la solicitud.

+ - Regresar la unidad a su diseño original al momento de mudarse:

La FHAA requiere que el inquilino restaure las estructuras del interior de la unidad que fueron modificadas como resultado de la(s) modificación(es) razonable(s) a sus condiciones anteriores solamente donde "sea razonable hacerlo" y cuando el dueño de la vivienda haya expresado que desea que se haga la restauración. El inquilino debe pagar por la restauración a menos que el próximo inquilino de la vivienda quiera quedarse con la(s) modificación(es) razonable(s) que se haya(n) hecho. Para más detalles vea el documento titulado, Declaración Conjunta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y del Departamento de Justicia: Modificaciones Razonables bajo la Ley de Vivienda Justa. Los inquilinos no tendrán que restaurar la(s) modificación(es) hechas al exterior de las unidades de vivienda (por ejemplo, la instalación de una rampa para entrar al complejo de apartamentos o al apartamento).

Los potenciales compradores o inquilinos de una vivienda, también están cubiertos bajo las provisiones que tratan con las modificaciones razonables de la FHAA:

Una persona puede pedir una modificación en cualquier momento, incluyendo la primera vez que se discuta la posibilidad de alquilar o comprar. Bajo la FHAA, el dueño no puede rehusar o restringir el acceso a la vivienda debido a que se haya solicitado una modificación razonable. Dicha acción constituye un acto de discriminación.

Amenaza Directa bajo la FHAA:

El proveedor de viviendas no tiene ninguna obligación de hacer disponible una vivienda a cualquier persona que represente una amenaza directa al bienestar o la seguridad de otras personas o cuya ocupación resultaría en considerable destrucción física a la propiedad de otros. La amenaza física debe ser legítima y no basada en temores, estereotipos, mitos ni especulaciones de parte del proveedor de viviendas.

Proceso de Querellas bajo la FHAA:

HUD es el responsable de recibir las querellas relacionadas a FHAA. Puede contactar a HUD por teléfono o por escrito. Además, puede descargar el formulario de querellas de la FHAA desde el sitio Web de HUD, www.hud.gov.
Línea gratuita: 1-800-669-9777
Teléfono TTY para personas con impedimentos auditivos: 1-800-927-9275
Dirección:
Oficina de la Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano
Oficina 5204
451 Seventh St. SW
Washington, DC 20410-2000

Derechos bajo la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973:

La Sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973 prohíbe la discriminación en base a algún impedimento de cualquier agencia o individuo que reciba asistencia económica federal. La Sección 504 hace que sea ilegal que un proveedor de viviendas le rehúse el alquiler o la venta a un individuo debido a que padece de algún impedimento. Al igual que la FHAA, la Sección 504 exige que los proveedores de viviendas públicas (por ejemplo, las viviendas subsidiadas públicamente o por el gobierno) hagan ajustes y modificaciones razonables para los inquilinos con impedimentos. Sin embargo, a diferencia de la FHAA, la Sección 504 requiere que el proveedor de viviendas públicas pague por las modificaciones físicas, aun cuando la alteración sea en el interior del apartamento del individuo, siempre y cuando el costo sea razonable.

La Sección 504 no requiere que un proveedor de viviendas acepte a cada individuo con impedimentos que solicite una vivienda

La Sección 504 no requiere que un individuo con algún impedimento sea aceptado sin considerar los requisitos de elegibilidad o su habilidad de cumplir con los criterios establecidos y no discriminatorios de selección y eliminación de inquilinos. Sin embargo, la Sección 504 requiere que el individuo que padece de algún impedimento sea evaluado por medio de un criterio que sea igualmente objetivo que el que se aplica a los individuos sin impedimentos.

+ - Requisitos para nuevas construcciones bajo la Sección 504:

  • El cinco por ciento o al menos una unidad, la que sea mayor, debe ser accesible para y utilizable por individuos con impedimentos para la movilidad (por ejemplo, las personas que usan sillas motorizadas).
  • El dos por ciento o al menos una unidad, la que sea mayor, debe ser accesible para individuos con impedimentos de la visión o de la audición.
  • Las unidades accesibles no deben estar limitadas a una parte del complejo sino que deben estar dispersadas por todo el complejo y deben ser representativas de los modelos de vivienda que ofrecen. Por ejemplo, las unidades disponibles no deben ser todas de una habitación si también se proveen unidades con dos habitaciones.

+ - Prácticas discriminatorias que están prohibidas bajo la Sección 504:

  • A las personas con impedimentos no se les puede negar la oportunidad de participar en un programa, servicio o actividad
  • A las personas con impedimentos no se les puede obligar a aceptar un tipo de programa o servicio que sea diferente o menor que el que se ofrece a los demás
  • A las personas con impedimentos no se les puede obligar a participar en programas y servicios por separado, aun cuando dichos programas existan

Con respecto a la vivienda, esto quiere decir que el proveedor de una vivienda no puede negar o rehusarse a vendérsela o alquilársela a una persona con impedimentos, y que "no podrá imponer criterios de solicitud o de calificación, tarifas de alquiler o precios de venta, ni términos y condiciones de alquiler o de venta que sean diferentes a aquellos requeridos u ofrecidos a las personas sin impedimentos."


Por lo tanto, el propietario no puede cobrarle a una persona que usa una silla de ruedas un depósito de seguridad más alto porque le preocupe que le cause daños a la unidad residencial. Debido a que un individuo que usa una silla de ruedas no es más propenso a causarle daños, más allá del uso y desgaste normal, a una unidad residencial. Sin embargo, si un individuo que usa una silla de ruedas llegara a causarle daños a la unidad que estén más allá del típico uso y desgaste, esté o no el daño asociado a la silla de ruedas, ese individuo puede ser obligado a pagar por dichos daños con el depósito de seguridad normal que se le cobra a cada persona.

Los Derechos bajo la Ley de Estadounidenses con Impedimentos:

El Título II de la Ley ADA prohíbe la discriminación en base a un impedimento por parte de los gobiernos estatales y locales. De acuerdo al Título II, "ningún individuo calificado que tenga un impedimento podrá, en base al impedimento, ser excluido de la participación en, o ser privado de los beneficios, los servicios, programas o actividades de una entidad pública, o ser objeto de discriminación por ninguna entidad pública." Además, ni la agencia ni sus representantes pueden discriminar en contra de familiares, amigos u otros que estén asociados con un individuo que padezca de algún impedimento, porque se asocian con una persona que tiene un impedimento. El Título II requiere que los gobiernos estatales y locales le hagan modificaciones razonables a sus políticas, prácticas o procedimientos cuando las mismas sean esenciales para evitar el discrimen en base a algún impedimento, a menos que la agencia pública pueda demostrar que hacer las modificaciones cambiaría la naturaleza fundamental del servicio, programa o actividad, o que la modificación resultará en una carga financiera excesiva para la agencia. Con respecto a la vivienda, esto quiere decir que el proveedor de viviendas, que podría ser un gobierno estatal o local, no podrá negar o rehusar una venta o un alquiler a un individuo que padezca de algún impedimento.


El Título II de la Ley ADA prohíbe la discriminación en base a un impedimento por parte de las instalaciones comerciales y los alojamientos públicos. Los moteles, hoteles y otros lugares de alojamiento son considerados lugares de acceso público bajo el Título III de la Ley ADA, además de los dormitorios, albergues para indigentes, hogares para personas de edad avanzada y algunos centros vacacionales de tiempo compartido. Pero además, las áreas comunes que están dedicadas para el uso público en "residencias multifamiliares cubiertas" bajo la FHAA tienen que cumplir con los Estándares ADA para el Diseño Accesible. Por ejemplo, tanto una oficina de alquiler en un complejo residencial multifamiliar como una tienda de conveniencia localizada en ese complejo estarían cubiertos bajo el Título III de la Ley ADA. Es importante destacar que una entidad multifamiliar aún tiene la obligación de proveer acomodos razonables o acceso a los programas a pesar de que existan barreras estructurales en sitios públicos que no puedan ser removidas, como las oficinas de alquiler. Esto evita que las personas con impedimentos sean excluidas de la posibilidad de efectuar sus transacciones en el lugar público que se provee para ello. Por ejemplo, debido a las barreras estructurales que no permiten el acceso a las oficinas de alquiler, un miembro del personal podría programar una reunión con un inquilino potencial en un lugar accesible dentro del complejo (por ejemplo, en la casa club) para asegurar que se firme el contrato de alquiler. Las áreas comunes que son para el uso de los inquilinos del complejo y sus visitantes no estarían cubiertas por el Título III de la ADA.

+ - Requisitos de Accesibilidad de la Ley ADA: los Estándares para el Diseño Accesible de 2010:

Las especificaciones para la construcción de todas las propiedades que se hayan construido a partir del 15 de marzo de 2012 por agencias Locales o Estatales sin usar fondos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), tienen que cumplir con los Estándares para el Diseño Accesible de 2010. Las propiedades que se hayan construido usando los fondos de HUD deben cumplir con las guías del reglamento de construcción de la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación. Los Estándares para el Diseño Accesible de 2010 exigen que al menos un 5% de las unidades en instalaciones residenciales ofrezcan características de acceso para la movilidad y que al menos el 2% de las unidades ofrezcan características de acceso para la comunicación. Para conocer más sobre los requisitos de accesibilidad de la Ley ADA, vea las secciones 233.1, 233.2, 233.3, 233.3.1 y 233.3.2 de los Estándares de 2010. Estas secciones también proveen información que le ayudará a distinguir entre las propiedades que deben cumplir con los reglamentos de HUD que se basan en la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973. Como se ha indicado anteriormente, bajo la Sección 504, los reglamentos de HUD aplican a los que reciben asistencia financiera federal a través de HUD.


Un Punto Importante: El requisito de tener cierto número de unidades disponibles para personas con impedimentos también le aplica a las unidades residenciales que fueron diseñadas y construidas (o alteradas) por una agencia local o estatal que ofrezca unidades para la venta al público. Estas propiedades deben cumplir con los Estándares para el Diseño Accesible de 2010 (incluyendo las secciones 233 y 809). Un buen ejemplo sería cuando un programa de vivienda operado por una agencia Local o Estatal tiene primero que identificar al comprador antes de empezar a construir la vivienda. En estos programas, la agencia cubierta debe asegurarse de que esas unidades cumplan con los requisitos de características de accesibilidad, de este modo los compradores previamente identificados que padezcan de algún impedimento tienen la oportunidad de comprar unidades accesibles.

Resumen de los Requisitos de Accesibilidad Física bajo la FHAA, la Ley ADA y la Sección 504
LEY Fecha Efectiva para Edificios Nuevos ¿Cuáles edificios nuevos están cubiertos? Porcentaje requerido de nuevas unidades que puedan ser usadas por personas con impedimentos Requisitos de Accesibilidad en Unidades Nuevas Modificaciones a un apartamento existente: ¿Quién paga?
Ley de Enmiendas a la Ley de Vivienda Justa 13 de marzo de 1991 Edificios residenciales con 4 unidades o más Con un elevador: Cada unidad Sin elevador: Las unidades de la planta baja Instituto Nacional Americano de Estándares ANSI A117.1 y el Manual de Diseño de la Ley de Vivienda Justa Inquilino
Sección 504, Ley de Rehabilitación Junio de 1988 Desarrollos de viviendas financiados por el gobierno federal Impedimentos de movilidad:
Cinco (5) % o una unidad
Impedimentos Auditivos: Dos (2) % o una unidad
Estándares Uniformes de Accesibilidad del Gobierno Federal (UFAS en inglés) Propietario
ADA A partir del 15 de marzo de 2012 Las viviendas financiadas local o estatalmente Al menos un cinco por ciento (5%) de las unidades en facilidades residenciales deben ofrecer características de acceso para la movilidad y al menos el dos por ciento (2%) de las unidades deben ofrecer características de acceso para la comunicación. los Estándares para el Diseño Accesible de 2010 Propietario

Preguntas Frecuentes sobre la Vivienda:

Recursos Adicionales de HUD:

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